Sonderumlage beschlossen – wer zahlt beim Verkauf?

Es gibt zwei Ebenen, die man auseinanderhalten muss: das Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft und das Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer .

Gegenüber der Gemeinschaft: Wer bei Fälligkeit Eigentümer ist

Die Gemeinschaft fordert eine Sonderumlage von demjenigen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Wann der Beschluss gefasst wurde, spielt dafür keine Rolle.

• Fällig vor der Umschreibung im Grundbuch: Sie als Verkäufer schulden den Betrag.
• Fällig nach der Umschreibung: Der Käufer schuldet ihn – auch wenn der Beschluss schon vor dem Kauf gefasst wurde.

Wichtig: Maßgeblich ist der Eintrag im Grundbuch, nicht die Schlüsselübergabe. Zwischen Notartermin und Umschreibung vergehen oft einige Wochen oder Monate.

Zwischen Verkäufer und Käufer: Der Kaufvertrag entscheidet

Was intern gilt, können Sie im Kaufvertrag frei vereinbaren. Üblich sind zum Beispiel:

• Verkäufer trägt alle Umlagen aus Beschlüssen vor Vertragsschluss – der Käufer bekommt die Wohnung „lastenfrei“.
• Käufer übernimmt die Umlage – dafür wird sie beim Kaufpreis berücksichtigt.
• Stichtag Besitzübergang – alles, was vorher fällig wird, zahlt der Verkäufer, danach der Käufer.

Gibt es keine Regelung, wird es kompliziert. Deshalb gehört jede bekannte oder geplante Sonderumlage ausdrücklich in den Vertrag.

Und die Erhaltungsrücklage?

Die Rücklage gehört der Gemeinschaft, nicht Ihnen. Sie bekommen Ihren Anteil beim Verkauf also nicht ausgezahlt. Eine gut gefüllte Rücklage ist aber ein Verkaufsargument: Sie macht künftige Sonderumlagen unwahrscheinlicher und gehört deshalb ins Exposé.

So mache ich es

Ich lese vor der Vermarktung die Protokolle der letzten Jahre und spreche mit der Verwaltung über geplante Maßnahmen. So weiß ich, ob eine Sonderumlage droht, und wir können sie von Anfang an sauber einpreisen oder im Vertrag regeln – statt beim Notar darüber zu streiten.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Im Einzelfall entscheidet die Formulierung von Beschluss und Kaufvertrag. Stand: Oktober 2026.