Vermietete Wohnung verkaufen

Kauf bricht nicht Miete

Der Mietvertrag bleibt bestehen. Mit der Umschreibung im Grundbuch tritt der Käufer automatisch als neuer Vermieter in alle Rechte und Pflichten ein (§ 566 BGB). Der Mieter muss nichts unterschreiben und behält seine Konditionen. Die Mietkaution übertragen Sie an den Käufer.

Mieter frühzeitig einbinden

Ihr Mieter muss Besichtigungen nach rechtzeitiger Ankündigung und zu üblichen Zeiten ermöglichen – aber nicht beliebig oft. In der Praxis klappt es am besten, wenn Sie den Mieter früh informieren und Termine bündeln. Ein kooperativer Mieter ist für Käufer übrigens ein Pluspunkt.

Wer kauft vermietete Wohnungen?

Vor allem Kapitalanleger . Sie rechnen mit der Rendite: Jahresnettokaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis, dazu Hausgeld (nicht umlagefähiger Teil), Rücklage und Zustand der Gemeinschaft. Eine Miete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau drückt den Preis, ein sauber dokumentiertes Mieterhöhungspotenzial hebt ihn.

Selbstnutzer kommen nur in Frage, wenn sie die Wohnung später selbst beziehen wollen. Das ist bei laufenden Mietverhältnissen schwierig: Eine Eigenbedarfskündigung ist an strenge Voraussetzungen gebunden, und in umgewandelten Wohnungen können Sperrfristen gelten.

Vorkaufsrecht des Mieters

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat der Mieter in der Regel nur, wenn die Wohnung erst nach Beginn seines Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde (§ 577 BGB). Ob das zutrifft, sieht man an Teilungserklärung und Mietvertrag – das prüfe ich vorab.

Steuern: die Zehn-Jahres-Frist

Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, ist dieser Gewinn in der Regel einkommensteuerpflichtig (privates Veräußerungsgeschäft). Danach ist er für Privatpersonen meist steuerfrei. Lassen Sie das vor dem Verkauf von Ihrem Steuerberater prüfen.

Diese Unterlagen braucht der Käufer zusätzlich

• Mietvertrag mit allen Nachträgen und Mieterhöhungen
• Kautionsnachweis
• Letzte Betriebskostenabrechnung an den Mieter
• Mieteingänge der letzten Monate

Die komplette Liste finden Sie im Artikel Unterlagen für den Wohnungs­verkauf.

So mache ich es

Ich bereite vermietete Wohnungen so auf, wie Kapitalanleger rechnen: Mietrendite, Hausgeld-Aufteilung, Rücklage, Mietpotenzial. Dazu habe ich vorgemerkte Anleger, die gezielt nach Wohnungen in Kehl und der Ortenau suchen.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: Oktober 2026.